Kira bedellerinin piyasa koşullarına göre aşırı düşük kaldığı veya olağanüstü koşullar sebebiyle (örneğin Covid 19 Korona Virüs salgını gibi) yüksek kira bedelinin ödenmesinin kiracı açısından mümkün olmadığı /olamadığı durumlarda kira bedellerinin arttırılabilmesi veya azaltılabilmesi için kira bedelinin tespiti veya kira bedelinin uyarlanması davaları açılabilmektedir.
Aşağıda bu davalara dair temel koşullar incelemenize sunulmuştur.
A- KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI (TBK MADDE 344 – 345)
Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için aşağıdaki hususlara özellikle dikkat edilmesi gerekmektedir.
a- Kira süresi: Kira bedelinin belirlenmesi davası kira sözleşmesinin kuruluşundan itibaren beş yıllık sürenin geçmesiyle açılabilmektedir. Ancak sözleşmede kira bedelinin artışına dair özel bir madde yoksa bu her zaman talep edilebilir.
Taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılması durumunda ise ;
Kira sözleşmesinin taraflarından biri değiştiği için yeni bir kira sözleşmesi yapılmış ve yeni bir kira bedeli belirlenmiş ise, bu durumda beş yıllık süre de yeni kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren başlar. Ancak yeni kira sözleşmesinin eski sözleşmenin devamı niteliğinde olması halinde, beş yıllık süre yine ilk kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren başlayacaktır.
b- Davanın açılma zamanı: Davanın açılacağı zaman ayrıca önem taşımaktadır. Buna göre kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı takdirde veya; kiraya veren tarafından aynı süre içinde (30 gün) kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimin (ihtarın) tebliğ edilmiş olması koşuluyla, mevcut kira dönemini izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar herhangi bir tarihte açıldığı takdirde dava süresinde açılmış kabul edilecek ve ilgili mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayıcı olacaktır. Bu süreye riayet edilmediği ve TBK’nın 345. maddesinde belirtilen esaslara uyulmadan dava açıldığı takdirde ise , belirlenecek kira bedeli ancak bir sonraki dönem için uygulanabilir.
c- Yeni kira bedelinin tespitinde dikkate alınacak hususlar :
c1- Yeni kira bedeli rayiç çevre rayiçlerine göre belirlenir. Davada yer alacak bilirkişi heyetinde; mimar, gayrımenkul uzmanı, inşaat mühendisi gibi kişiler bulunmalıdır. İnternet üzerinden verilen kira ilanlarının emsal tespitinde kullanılması mümkün değildir. Bilirkişilerin fiilen yapılmış kira sözleşmelerini esas alması gerekir.
c2- Kiralananın mevcut durumu dikkate alınır. Eğer kira sözleşmesinin akdedildiği tarihten kira bedelinin belirlenmesinin talep edildiği tarihe kadar taşınmazın bulunduğu yerde kira bedelini etkileyecek düzeyde önemli değişiklikler mevcut ise bu değişikliklerin de kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınması gerekir.
c3- Kira bedelinin Tüketici Fiyat Endeksi oranı üzerindeki bir oranla artması gerektiğinin vurgulanması gerekir.
c4- Taşınmazlarda uzun süredir oturan kiracıları yeni kiracılara göre daha fazla koruyabilmek için “hakkaniyet” indirimi yapılmaktadır. Bu indirim hakkaniyete göre genellikle % minimum 10 ve maksimum % 20 olabilmektedir.
Davanın Niteliği;
Dava bir eda davası değildir ve HMK’nın 26. maddesinde düzenlenen taleple bağlılık ilkesi uyarınca belirlenen kira bedelinin tahsiline karar verilmesi mümkün değildir. Ancak mahkemece verilen kira bedelinin belirlenmesi kararı, kesin hüküm ve kesin delil teşkil eder.
Yargıtay’ın 12.11.1979 tarihli 1979/1 E. 1979/3 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile kira bedelinin belirlenmesi davasının inşai dava ve dava sonunda verilecek kararı da inşai nitelikte olduğu kabul edilmiştir.
Mahkeme kararı kesinleşmek zorundadır. Mahkeme kararı kesinleşmeden kiracıya ihtar ya da icra takibi yapılarak, kiracının belirli süre içinde kira farkı ödememesi ve icra takibine de itiraz etmemesi halinde, temerrüt sebebiyle mahkemeden veya tetkik merciden kiracının tahliyesini isteme imkânı bulunmamaktadır.
Kira farkı alacağı, mahkeme kararının kesinleşmesi ile muaccel hale gelir. Kira farkı alacağına mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren ayrıca ihtara gerek olmaksızın temerrüt faizi yürütülür.
Ayrıca kira farkı alacağı sebebiyle TBK m. 315 ve TBK m. 352/f.2 uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle tahliye hükümlerinin uygulanabilmesi için mahkeme kararının kesinleşmesi gerekir.
Kira bedelinin belirlenmesi kararında eda hükmü bulunmamaktadır. Bu nedenle kira bedelinin belirlenmesine yönelik kararlar, ilamlı icra yoluyla icra takibine konu edilemez. Belirlenen kira bedeli için ilamsız icra yoluna başvurulması gerekir. Buna karşılık yargılama gideri ve vekâlet ücretinin ilamlı icra yoluyla talep edilmesi mümkündür.
Kira bedelinin belirlenmesi kararı ile kiracıya karşı başlatılan ilamsız icra takibine, kiracının süresinde itiraz etmesi halinde, belirlenen kira bedelinin hangi tarihte yürürlüğe gireceği kararda gösterilmiş ise itirazın kaldırılması yoluna başvurulabilir. Aksi takdirde itirazın iptali davasının açılması gerekir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki hususunda ise ; HMK’nın 10. maddesinde düzenlenen genel yetki kuralı uyarınca, yetkili mahkeme davanın açıldığı tarihte davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca HMK md. 10 hükmü kapsamında sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. Dolayısıyla taraflarca sözleşmenin ifa yeri ile ilgili olarak özel bir ifa yeri kararlaştırılmamışsa, TBK m. 89 hükmü, uyarınca sözleşmenin ifa yeri kiraya verenin yerleşim yeridir. Tarafların aksine kararlaştırdıkları bir ifa yeri yoksa kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir. Sözleşmenin taraflarının tacir ya da kamu tüzel kişisi olması halinde belirleyecekleri mahkemelerde de kira bedelinin belirlenmesi davası açılabilir. HMK md: 17 hükmü uyarınca, tacirler veya kamu tüzel kişileri, aralarında doğmuş veya doğabilecek bir uyuşmazlık hakkında, bir veya daha çok mahkemeyi sözleşmeyle yetkili kılabilirler.
B- KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI (TBK MADDE :138)
Uzun süreli kira sözleşmelerinde taraflar (özelikle kiracılar için) öngörülemeyen ve olağanüstü durumların ortaya çıkması durumunda kira bedelinin hakim müdahalesi ile mevcut duruma uyarlanması talep edilebilir.
Kira bedelinin uyarlanması, kiracı açısından genelde dövize endeksli kira sözleşmesinde yabancı parada yaşanan olağanüstü değişikliklerden kaynaklanmaktadır. Kiraya veren açısından ise, uzun süreli kira sözleşmesinde kiralanan yerin değerinin önceden öngörülemeyen olağanüstü bir nedenle artmasından kaynaklanmaktadır.
Kira sözleşmesinin uyarlanması konusu kira bedeline yöneliktir. Kira konusu taşınmazın değişen koşullar sonucunda aşırı değerlenmesi halinde edimler arasında çıkan dengesizliğin kira bedelinin yükseltilmesi sureti ile giderilmesi de kira sözleşmelerinde uyarlamaya örnek teşkil eder.
Uyarlama davalarında , sadece kira sözleşmesinde mevcut sürenin “uzun süre” olması, tek başına kira bedelinin uyarlanması için dava açma imkânı tanımamaktadır. Ancak sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen olağanüstü ve aynı anda öngörülmesi mümkün olmayan olaylar nedeniyle sözleşme temelini oluşturan kira bedelindeki değişim, sözleşme tarafları arasındaki edim dengesini aşırı ve açık bir şekilde bozabilir. Bu durumda mağdur olan taraf yönünden kira bedelinin değişen şartlara uygun olarak uyarlanmasını hâkimden talep etmesi gündeme gelecektir.
Bu davanın çıkış noktası Borçlar Hukukunda yer alan “işlem temelinin çökmesi teorisi” olup, TBM madde 138 hükmünün temeline de bu teori hakimdir. Buna göre doktrinde;
“Taraflardan birinin “onsuz olmaz şart” olarak gördüğü belirli bir duruma ait tasavvuru, karşı tarafça bilinebiliyor ve bu tasavvurun konusu olan olay, iş hayatının görüşlerine ve dürüstlük kuralına göre yeterince önem ve ağırlık taşıyorsa, hukuki işlemin üzerine inşa edildiği temeli oluşturmuş sayılacaktır.” şeklinde tanımlanan hukuki işlem temelinin bir başka deyişle, sözleşmenin üzerine kurulduğu ana unsurların en önemlisinin gerçeğe aykırı olduğu anlaşılır ise işlem temeli çökmüş sayılmaktadır.
Şartlar :
Kira sözleşmeleri yönünden de sözleşme akdedildikten sonra sözleşme şartlarının değişmesi taraflardan biri için ifayı imkansız ve kendisinden beklenemez hale getiriyorsa artık bu sözleşme ilişkisine düzeltici bir müdahale gerekliliğinin ortaya çıktığı kabul edilmektedir.
Bu durumun ileri sürülebilmesi için de sözleşme kurulduğu sırada mevcut olan şartların,
a- Sonradan değişikliğe uğramış olması , (Sözleşmenin akdedilmesinden sonra ortaya çıkan durum değişiminin olağanüstü nitelikte olması gerekir.)
b- Şartların sözleşmenin içeriğine dâhil olmaması veya durum değişikliğinin bizzat uyarlama talep eden sözleşme tarafından kaynaklanmaması gerekir.
c- Şartların öngörülememesi gerekir. Öngörülmemeden kasıt ise; tarafların bu değişikliği öngörebilmeleri halinde ilgili sözleşmeyi ya hiç akdetmeyecek olmaları ya da başka bir şekilde akdedeceklerinin varsayılmasıdır. Ancak kiracı tacir ise ayrıca “basiretli tacir” ilkesinin de bu noktada ayrıca dikkate alınması gerekir.
d- Taraflardan biri için ; değişen koşullara göre oluşan yeni duruma ve sözleşmenin devamına artık katlanılamaması ve ifanın kendisinden beklenilemez olması gerekir. Başka bir deyişle sözleşme yapıldığı sırada mevcut olan şartların ifasının artık günün koşullarında taraftan aynı şekilde istenmesinin mümkün olmaması, şartların bu taraf aleyhine değişmiş olması gerekir.
e- Borcun henüz ifa edilmemiş veya ihtirazı kayıt ile ifa edilmiş olması gerekir.
Bu şartlar dışında ayrıca sözleşmede veya yasada değişen koşullara ilişkin bir hükmün de
Bulunmaması gerekir. Bu ihtimalde yasa veya sözleşme hükmü hakim müdahalesinden önce uygulanacaktır.
Son olarak; TBK’nın 138. maddesinde yer alan, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasının hâkimden istenebileceği yönündeki düzenleme karşısında, aşırı ifa güçlüğüne düşen taraf tek taraflı irade beyanı ile uyarlama yapamaz. Sözleşmenin uyarlanmasını hâkimden istemek zorundadır.
Kira Süresi ve Davanın Açılma Zamanı
Kira tespit davalarının aksine uyarlama davalarında sözleşme süresi için herhangi bir kıstas
olmamakla beraber Yargıtay kararlarında kısa süreli kira sözleşmelerinde işlem temelinin çökmediğini ifade ederek sözleşmenin uyarlanmasını genelde kabul etmemektedir. Bununla birlikte belirsiz süreli adi kira sözleşmelerinde de tarafların TBK m. 328 vd. hükümleri gereği fesih bildirimi imkânına sahip olduklarından uyarlama davası açmaya hakkı olmadığı ifade edilmiştir.
Uyarlama davasının açılma zamanı ile ilgili olarak yasada bir süre öngörülmemiştir. Uyarlama davası olağanüstü durumun ortaya çıkmasından sonraki bir zamanda açılabilir.
Karara İlişkin Önemli Hususlar
Aylık kira bedelinin brüt olarak uyarlanması gerekir. Ayrıca mahkeme hangi tarihten itibaren uyarlama yapılacağını açıkça kararda göstermelidir.
Dava açılırken karar olarak ; kira sözleşmesinin değişen koşullara göre uyarlaması tek başına talep edebileceği gibi uyarlamanın mümkün olmaması halinde sözleşmenin feshi de terditli olarak talep edilebilir.
Kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin mahkeme kararları kesinleşmedikçe, bu karara dayanarak ilamsız icra ve tahliye talepli icra takibi yapılamaz ve alacak davası açılamaz. Bununla birlikte avukatlık ücreti, yargılama gideri ve peşin harç da ilamın ferileri niteliğinde olduğundan mahkeme kararı kesinleşmeden takip konusu yapılamaz.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Uyarlama davasında yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca Kira sözleşmesine yönelik uyarlama davası, kira sözleşmesinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğundan HMK’nın 10. maddesi de uygulama alanı bulur. Hükme göre, sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.
Dolayısıyla taraflar sözleşmenin ifa yeri ile ilgili olarak özel bir ifa yeri kararlaştırılmamışsa, TBK m. 89 uyarınca sözleşmenin ifa yeri kiraya verenin yerleşim yeridir. Tarafların aksine kararlaştırdıkları bir ifa yeri yoksa kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir.
C- KİRA BEDELİNİN TESPİTİ VE UYARLANMASI ARASINDAKİ FARKLAR
1-Kira bedelinin belirlenmesi davası sadece konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulmaktadır. Buna karşılık kira bedelinin uyarlanması tüm kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulur.
2-Kira bedelinin belirlenmesi davasında TBK m. 344 hükmünde belirtilen hususlar uyarınca kira bedeli belirlenir. TBK m. 344 hükmünün uygulanması açısından sözleşmenin kurulmasından sonra olağanüstü durum değişikliğinin yaşanması şart değildir. Uyarlama davası açılabilmesi için olağanüstü değişiklik şartı da gereklidir.
3- Kira bedelinin belirlenmesi davasının konusu kira bedelidir. Buna karşılık uyarlama davasında kira sözleşmesinin kira bedeli dışındaki hükümlerinin konu edilmesi mümkündür.
4- Kira bedelinin belirlenmesi davasının TBK m. 345 hükmünde öngörülen sürede açılması gerekirken, uyarlama davasının her zaman açılabilmesi mümkündür.
5- Davaların sonucunda verilen kararlar arasında da fark bulunmaktadır. Kira bedelinin belirlenmesi davasında sadece kira bedelinin belirlenmesine yönelik tespit niteliğinde karar verilebilir. Ancak kira bedelinin uyarlanması davasında uyarlamanın mümkün olmaması halinde kira sözleşmesinin feshine de karar verilebilir.
Av.Onur KIRANŞA
